ZASPOKAJANIE POTRZEB MIESZKANIOWYCH OBYWATELI UKRAINY

W jednym z naszych artykułów zwracaliśmy Państwa uwagę na nową ustawę, która weszła w życie w dniu 24 lutego 2022 r., tj. Ustawę z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. W ww. artykule przybliżaliśmy Państwu najważniejsze kwestie, które zostały uregulowane tzw. specustawą. Z kolei w dzisiejszym artykule chcielibyśmy poruszyć bardziej szczegółową kwestię uregulowaną specustawą, a mianowicie kwestię zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli z Ukrainy oraz tego jakie problemy prawne są z tym związane.

Zgodnie z Ustawą o pomocy obywatelom Ukrainy wyróżniamy dwie możliwości udostępnienia miejsca zamieszkania osobom objętym specustawą, mianowicie: użyczenie oraz najem okazjonalny. Poniżej przedstawiamy krótką charakterystykę każdej z umów oraz ich „modyfikacje”, które wprowadza specustawa.

Umowa użyczenia, czyli tzw. umowa oddania do bezpłatnego używania uregulowana została w Kodeksie Cywilnym. Jej przedmiotem może być zarówno cały budynek jak i sam lokal, bądź jego część. Umowa użyczenia do jej skutecznego zawarcia nie wymaga żadnej formy, co oznacza, że może być zawarta również w sposób ustny. Cel umowy sprowadza się do bezinteresowności użyczającego i chęci pomocy. Jest to umowa, która nakłada na strony minimum obowiązków, mianowicie użyczający zobowiązany jest do znoszenia używania rzeczy przez biorącego i powstrzymanie się od czynności ograniczających lub niweczących jego uprawnienia wynikające z zawartej umowy. Z kolei biorący zobowiązany jest do używania rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom lub przeznaczeniu oraz ponosi wobec użyczającego odpowiedzialność za jej uszkodzenie lub pogorszenie, z zastrzeżeniem, że za zużycie będące następstwem prawidłowego używania, biorący nie ponosi odpowiedzialności.

Umowa użyczenia może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nieokreślenie czasu trwania umowy powoduje, że do zakończenia stosunku użyczenia konieczne jest złożenie drugiej stronie wypowiedzenia. Rozliczenie stron następuje niezwłocznie po zakończeniu stosunku użyczenia, które w przypadku omawianej umowy polegać będzie na wydaniu użyczającemu przedmiotu użyczenia. Nadto, użyczający może również w każdej chwili żądać zwrotu oddanej w używanie rzeczy, jeżeli jest ona niewłaściwie używana przez biorącego, została w sposób nieuzasadniony powierzona osobie trzeciej, a także, gdy użyczający potrzebuje użyczonej rzeczy. W powyższych sytuacjach stosunek użyczenia wygaśnie z chwilą, gdy żądanie zwrotu rzeczy dotrze do biorącego w taki sposób, że miał możliwość się z nim zapoznać.

Zgodnie z art. 68 specustawy do umowy użyczenia zawieranej z obywatelem Ukrainy w celu tymczasowego zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych, nie stosuje się względem niego przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2022. poz 172 ze zm.) oraz art. 15zzu ust 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi innych sytuacji kryzysowych (Dz.U.2021 poz. 2095 ze zm.), tj. tzw. „ustawy covidowej”. Taka regulacja powoduje, że w stosunku do ww. osób wyegzekwowanie wyroku nakazującemu eksmisję lokalu, nie będzie niczym ograniczone. W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę, że z dniem 15 kwietnia 2022 r. art. 15zzu ustawy covidowej został uchylony. Oznacza to, że od 15 kwietnia 2022 r. również w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 możliwe jest egzekwowanie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Drugą możliwością udostępnienia miejsca zamieszkania osobom objętym specustawą jest najem okazjonalny. Stroną takiej umowy – wynajmującym jest właściciel lokalu mieszkalnego, będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Zgodnie z przepisami prawa umowa taka dla swej ważności wymaga formy pisemnej. Cechą charakterystyczną najmu okazjonalnego jest to, że właściciel lokalu może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie jego należności w związku z najmem lokalu. Maksymalna wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Umowa najmu okazjonalnego z uwagi na to, że jest umową na czas określony wygasa w oznaczonym w niej terminie. Strony w umowie mogą również określić inne wypadki, w których po ich zaktualizowaniu się umowa ulegnie rozwiązaniu stosownie do ustaleń za wypowiedzeniem lub bez wypowiedzenia.

Istotą najmu okazjonalnego jest zabezpieczenie interesu właściciela lokalu w przypadku, gdy najemca nie wydał i nie opróżnił zajmowanego lokalu po wygaśnięciu łączącego strony stosunku najmu. Mianowicie, wynika to z tego, że integralną częścią umowy są: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł do ww. lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Wskazane powyżej dokumenty zapewniały wynajmującemu skuteczniejszą drogę do wyeksmitowania najemców, którzy dobrowolnie nie opuścili lokalu w określonych ustawą terminach.

Zgodnie z art. 69 specustawy zawierając umowę najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy w celu tymczasowego zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych, wierzycielowi przysługują wszystkie korzyści płynące z ww. umowy, jeżeli do umowy dołączone zostanie – jedynie – oświadczenie najemcy  w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, pozostałe dokumenty – dla skuteczności umowy – nie są wymagane.

Zwracamy również uwagę na często zapominany art. 40 Ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz. U.2021.510. ze zm.), który nakłada na cudzoziemca przebywającego na terytorium Polski obowiązek zameldowania się w miejscu pobytu stałego lub czasowego, w terminie do 4 dni od dnia przybycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zatem, udostępniający lokal powinien liczyć się z koniecznością zameldowania ww. osób.